江北高新星火路核心片区时隔约 11 年上新盘 —— 万潮府（G18 地块），到底值不值得入手？核心前置提醒：项目尚未取证，最终以官方备案价、规划公示为准，目前所有效果图≠实景。

一、地块基础信息

•地块位于江北高新区泰山街道，文景路以北、汇荣路以东，一路之隔就是 22 万方龙湖江北天街。2025 年 11 月由南京扬子江开发置业底价拿下，楼面价 7203 元/㎡。

• 四至：东翠荫路、南江北天街、西汇荣路、北丽新路

图 1区位图：南邻江北天街，西汇荣路，东翠荫路

• 拿地无溢价：拿地为底价成交，开发商定价弹性较大；精装标准以后续官方公示交付标准为准。

• 规划：容积率 1.8，14 栋 11-16 层小高层；户型建面 105-185㎡，70 年全装修住宅。

图 2规划鸟瞰：14 栋 11-16 层，105-185㎡ 四个面积段

•注：总建筑面积存在两组统计口径，差异来自计容 / 地下建筑面积，一切以官方公示文件为准。

二、板块配套优势

✅优势

• 商业：紧挨着龙湖江北天街，22 万方大型商业体，项目自身仅配约 1200㎡社区商业，日常逛街消费主要依靠天街。

图 3龙湖江北天街：22 万方，2020 年 9 月 19 日开业

• 交通：距离地铁 3 号线星火路站约 300 米，3 号线直达鼓楼、秦淮等江南主城，是板块二手房流动性的核心支撑；距离南京北站约 3.4km，北站计划 2027 年 10 月竣工。

图 4南京北站效果图：69.21 万方、16 台 30 线，2027 年 10 月竣工（本图为效果示意图，不代表最终交付标准）

• 产业 & 环境：生物医药谷聚集 1300 + 企业，约 4.2 万产业人口，自住需求底盘扎实；北侧约 200 米高新城市公园。

• 教育资源：周边有浦外高新分校、金陵中学高新分校，施教区每年由教育局划定，不做购房承诺。

外部因素

• 南京北站配套地铁 4、18 号线不同步建成，3 号线到北站存在接驳短板，短期难以兑现。

• 板块库存压力：截至 2026 年 9 月，江北高新库存 6745 套，去化周期 18.7 个月；四代宅产品扎堆，产品不再稀缺，比较有代表性的是 “地铁 + 天街” 的区位组合。

库存套数 | 去化周期12个月口径 数据来源：克而瑞，截至 2026/09/30

• 板块市场：2026 年 1-9 月板块新房成交均价在 20706-22903 元/㎡区间震荡，没有单边上涨行情；二手房价仅 1.19-1.28 万/㎡，新房二手价差大，价差主要用来换取新一代产品配置，并非地段带来的价值增益。

成交套数 | 成交均价 数据来源：克而瑞，截至 2026/09/30

三、产品亮点

项目定位板块高配置四代宅，做错层露台、抬板地基、分户式六恒科技系统、会所配套。

✅亮点

• 低密小高层，层高约 3.15 米，高于市面普通 2.9-3.0 米层高；

• 主力户型：105㎡入门、125㎡四开间朝南（独立电梯厅）、145㎡横厅双套房（改善主力）、185㎡板块大平层；赠送面积多，宣传高实用率，该数值包含赠送面积，不等同于得房率，以测绘报告为准；

图 5约 125㎡ 四房两厅两卫（偶数层）

图 6约 145㎡ 四房两厅三卫（奇数层）

• 配置：摩登东方立面、阳光车库、地基抬板、架空层、恒温泳池、会所；分户式六恒科技系统，单户独立控制，一户故障不会影响别家。

图 7地下车马礼厅效果图（本图为开发商效果示意图，不代表最终交付标准，实际以竣工备案为准。）

图 8错层露台效果图（本图为开发商效果示意图，不代表最终交付标准，实际以竣工备案为准；海报文字为开发商营销宣传，非本测评观点）

•六恒系统：是分户式设备，并非真正 “恒定”，可自主调节；宣传的噪音指标是住宅合规底线，并非超配；设备维护、滤网更换、能耗全部由业主承担，相关费用尚未公示；分户式设备外机布置在设备平台，需重点关注外机噪音、后期检修条件，以现场实际为准。

图 9六恒系统图解：参数为宣传口径

• 抬板 & 架空：宣传全盘抬板架空，另有信息为局部抬板、部分楼栋架空；3.35 米是人工抬板高差，并非原生台地，楼栋之间会有差异。

图 10　立体花园效果示意图，非实景（本图为开发商效果示意图，不代表最终交付标准，实际以竣工备案为准。）

•会所：会所对外公示面积存在多个宣传版本（6500㎡/4000㎡/1600㎡），最终以交付实测为准。会所运营相关费用后续可能纳入社区成本，建议签约前详细确认物业费及会所使用收费细则。

图 11约 1600㎡ 立体会所效果图（本图为开发商效果示意图，不代表最终交付标准，实际以竣工备案为准。）

图 12恒温泳池效果图（本图为开发商效果示意图，不代表最终交付标准，实际以竣工备案为准。）

截至 2026 年 10 月示范区未开放，预计 2026 年底开放实景示范区，现阶段全部为效果图。

四、价格对标（未取证）

成交均价 | 成交套数 数据来源：克而瑞，截至 2026/09/30

• 直接竞品谷翠星岚：均价 20426 元/㎡，同为四代宅洋房，2027 年底交付；万潮府胜在地铁 + 天街配套，劣势是交付晚 2 年多。

• 总价测算：125㎡按 2.1 万/㎡计算，总价约 262 万。

• 对比二手：二手仅 1.19-1.28 万/㎡，购房的溢价主要体现在产品、露台、科技系统等配置层面。

五、适合人群

✅适合买

高新区生物医药谷上班族、桥北 / 高新本地改善客群；

看重地铁 3 号线、天街商业、四代宅露台、六恒科技配置；

可接受 2029 年底交付的自住客户。

六、选房建议

• 楼栋：靠近天街楼栋，便利但要关注商业噪音；北侧靠近公园，更安静；低楼层要实地确认抬板、乔木带来的采光影响。

• 户型：125㎡是门槛款；145㎡双套房横厅，是项目主力改善；185㎡大平层板块竞品少，但二手转手买家群体小。

•必看实地：六恒外机位置、错层露台对视遮挡、低楼层采光、会所、架空层实景。

七、最终结论

万潮府是高新板块产品力很强的升级项目，买房决策顺序：先看备案价 → 再看实景示范区 → 最后对比户型。

重点盯三个节点：营销中心开放、2026 年底实景示范区、首批房源备案价公示。

图 13万潮府买不买、怎么挑：三层结论

数据来源：克而瑞（截至 2026/09/30）、项目公开资料与现场调研；效果图、户型图均为开发商公示口径。

免责声明：本文为第三方独立测评，不构成购房或投资建议；项目尚未取证，最终以官方备案价、规划公示及《商品房买卖合同》约定为准。

1、本文由克而瑞南京研究中心分析师刘红撰写，克而瑞南京研究中心深耕南京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、长租、城市更新等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、产品客研等五大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询